Estimation d’un prêt immobilier :
ce qu’il faut savoir
Financer un projet immobilier peut devenir un véritable parcours du combattant lorsque l’on est pas suffisamment préparé. Comment éviter un refus de dossier par les banques ? Quels sont les points incontournables à prendre en compte dans le projet ? Découvrez les étapes essentielles pour estimer et obtenir un prêt immobilier en Suisse.
Qu’il s’agisse d’acheter ou de faire construire sa résidence principale ou encore d’un investissement locatif, le financement d’un projet immobilier soulève de nombreuses interrogations.
Voici quelques informations essentielles pour prendre les meilleures décisions concernant l’estimation de votre prêt immobilier.
Les étapes essentielles pour obtenir un prêt immobilier
Avant de se lancer dans l’aventure, il est nécessaire de prendre en compte des points importants tels que:
- Définir votre apport personnel : en Suisse, le montant du prêt immobilier ne peut pas dépasser 80 % du prix d’achat estimé du bien immobilier. Pour devenir propriétaire, il vous faudra contribuer sur fonds propres à hauteur d’au moins 20 % du prix total du bien. Cette somme constitue le taux d’avance. Par exemple, si vous souhaitez acquérir un bien coûtant 1 million CHF, vous devrez disposer d’au moins 200 000 CHF avant de solliciter un prêt.
- Calculer votre taux d’endettement : ce ratio permet à la banque d’apprécier votre capacité à rembourser les mensualités de votre emprunt. Le calcul prend en compte vos revenus, les charges liées à l’acquisition du bien (mensualité du prêt, frais d’entretien courant…) et les charges existantes (autre emprunt en cours). Le taux généralement toléré représente environ 33% de vos revenus.
- Estimer votre capacité d’achat : c’est un déterminant essentiel dans l’estimation de votre prêt immobilier. Liée à votre taux d’endettement, elle correspond au montant maximal que vous pouvez obtenir auprès d’un établissement bancaire. Son calcul est basé sur vos revenus annuels (salaire, pension, rente…) mais également vos charges fixes (loyer, pension…).
La plupart des établissements proposent des plateformes permettant en quelques clics de simuler la capacité d’emprunt et le montant des échéances. - Démarcher les établissements financiers : Une fois l’estimation de votre prêt immobilier effectuée (correspond à prix d’achat – fonds propres ), vous devez trouver un organisme qui étudie et valide votre dossier.
Il est possible de démarcher seul les banques pour obtenir un prêt. Toutefois, cette tâche peut s’avérer ardue lorsque vous ne maîtrisez pas l’art de négociation.
Vous pouvez faire appel à un courtier, un spécialiste des procédures de financement qui dispose généralement d’un réseau de partenaires bancaires. Cette solution permet de comparer les offres de plusieurs banques et de garantir les meilleures conditions d’emprunt.
Les motifs d’un éventuel refus
Votre dossier peut être rejeté dans les cas suivants :
- Conditions de base non remplies : âge, nationalité ou permis de séjour invalide, situation professionnelle instable (durée du contrat de travail inférieure à 12 mois par exemple), revenus faibles ou irréguliers.
- Dépassement de la capacité d’emprunt : si le montant du crédit demandé est supérieur au plafond autorisé par rapport à votre situation financière, votre financement n’est pas garanti.
- Code ZEK négatif : dès lors que vous effectuez une demande de prêt ou que vous utilisez une carte de crédit, un historique est conservé à la ZEK (centrale d’information du crédit). Plus vous cumulez d’incidents de paiement et/ou de refus de crédit, plus les banques seront réticentes à vous octroyer un prêt.
